Как правильно разделить домовладение. Советы эксперта-строителя
Что необходимо учитывать при разделе домостроений?
Довольно часто между наследниками либо бывшими супругами возникают разногласия в части раздела недвижимого имущества.
— Когда стороны не могут договориться между собой по вопросам раздела домовладения, можно инициировать проведение строительно-технической экспертизы, — говорят судебные эксперты управления Государственного комитета судебных экспертиз по г. Минску. — Это позволит определить возможность раздела домостроения, разработать варианты раздела в соответствии с заданными долями, в том числе с учетом пожеланий сторон и сложившегося порядка пользования, а также определить необходимый перечень работ по переоборудованию и рассчитать стоимость указанных работ.
При проведении таких строительно-технических экспертиз необходимо учитывать следующие особенности:
— если износ основного строения с каменными стенами (кирпич, блоки и т. п.) превышает 70 %, а со стенами из дерева и прочих материалов — 60 %, то раздел невозможен, так как оно имеет ветхое состояние;
— если при проведении осмотра выявлено самовольное переоборудование домостроения, варианты раздела выполняются с учетом изменений на усмотрение инициатора. Однако в таких случаях эксперт не гарантирует, что выявленные изменения будут в дальнейшем зарегистрированы в установленном порядке;
— варианты раздела основного строения разрабатываются экспертом в границах стен существующего жилого дома без возведения дополнительных пристроек, построек, надстроек. Для организации входа с придомовой территории в отапливаемое помещение допускается пристройка тамбура минимальных размеров, что должно быть учтено при разработке вариантов;
— в целях обеспечения соответствия квартир, образовавшихся в результате раздела основного строения, установленным требованиям, с учетом его конструктивных особенностей, экспертом могут разрабатываться варианты раздела с незначительным отступлением от заданных долей — до 15 %;
— техническая возможность варианта раздела основного строения определяется по общей площади жилых помещений в соответствии с заданными долями собственников. Функциональное назначение помещений при разделе, как правило, не учитывается, поскольку предполагается их переоборудование в перспективе.
— Исходя из действующей методики по проведению таких экспертиз, образующаяся в результате раздела квартира обязательно должна включать минимум одну жилую комнату площадью не менее 10 м2 и кухню площадью не менее 5 м2, — отмечают судебные эксперты. — В соответствии со строительными нормами размеры в плане ванной комнаты (с учетом отделки) должны быть не менее 1,5×1,7 м, совмещенного санузла — не менее 1,5×2,5 м, туалета (уборной) без умывальника — не менее 0,8×1,5 м.
Переоборудование основного строения на две и более квартиры является реконструкцией независимо от объемов работ, которые при этом необходимо выполнить, поскольку изменяются основные технико-экономические показатели строения. Вместе с тем разрабатываемые судебными экспертами варианты не являются проектной документацией — ее необходимо разработать отдельно.
Иногда раздел домостроения в рамках проведения строительно-технической экспертизы с учетом пожеланий и действующих требований не представляется возможным. Например, сторона по делу предложила варианты раздела трехэтажного коттеджа без переоборудования инженерных систем, однако осуществить по ним раздел по многим причинам оказалось невозможным. Тогда эксперт разработал два других варианта, которые соответствовали установленным нормам.
Также в экспертной практике встречаются случаи, когда в ходе осмотра домостроения выявляются несоответствия фактических характеристик объекта характеристикам, указанным в соответствующей документации. Так, при осмотре двухэтажного жилого дома выявлено несоответствие фактических площадей ряда помещений площадям, указанным в техническом паспорте. При проведении дальнейшего исследования по решению заказчика экспертизы площадь жилого дома учитывалась исходя из фактических площадей, полученных по результатам осмотра.
